Ein Kaufanbot ist keine Reservierung. Wer es unterschreibt, legt sich fest. Für dich als Verkäufer heißt das: Sobald du annimmst, ist der Verkauf in der Regel fix. Hier liest du, wie das genau funktioniert und was du vorher prüfen solltest.
Käufer gebunden
Mit seiner Unterschrift ist der Käufer für die im Anbot genannte Frist gebunden.
Du entscheidest
Bis zu deiner Annahme kannst du annehmen oder ablehnen.
Annahme = Vertrag
Nimmst du rechtzeitig an, kommt in der Regel bereits der Kaufvertrag zustande.
Sonderfall Besichtigungstag
Anbot am Tag der ersten Besichtigung: Ein privater Käufer kann unter Umständen zurücktreten.
Wie verbindlich ist ein Kaufanbot?
Rechtlich ist das Kaufanbot eine einseitige Erklärung des Käufers. Es nennt die Immobilie, den Kaufpreis und eine Frist. Innerhalb dieser Frist kann der Käufer sein Anbot nicht einfach zurückziehen.
Bis zur Annahme ist nur der Käufer gebunden. Nimmst du innerhalb der Frist an, ist der Vertrag zustande gekommen (§§ 861, 862 ABGB). Ab dann sind beide Seiten an die Bedingungen im Anbot gebunden. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch.
Wichtig: Was im angenommenen Anbot steht, lässt sich später nur gemeinsam ändern. Steigt der Käufer ohne Grund aus, hast du grundsätzlich Anspruch auf Schadenersatz. Das gilt laut den Quellen auch, wenn die Bank keinen Kredit gibt und kein Finanzierungsvorbehalt vereinbart war.
Rücktritt am Tag der ersten Besichtigung
Hier liegt die größte Falle für Verkäufer. Nach § 30a KSchG kann ein Käufer zurücktreten, wenn:
- er Verbraucher ist, also privat kauft,
- es um eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder einen passenden Baugrund geht,
- er das Anbot am selben Tag unterschrieben hat, an dem er das Objekt zum ersten Mal besichtigt hat.
Der Rücktritt ist binnen einer Woche möglich. Die Woche beginnt aber erst, wenn der Käufer eine Kopie seines Anbots und eine schriftliche Belehrung über das Rücktrittsrecht bekommen hat. Spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung ist das Recht weg.
„Am selben Tag“ heißt laut OGH Kalendertag. Unterschreibt der Käufer erst am nächsten Tag, fällt das Rücktrittsrecht grundsätzlich weg. Als erste Besichtigung zählt laut OLG Wien erst eine Besichtigung von innen. Ein Angeld oder Reugeld kann in der Rücktrittsfrist nicht wirksam vereinbart werden.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Bis zu deiner Unterschrift bist du frei und kannst Anbote vergleichen. Danach bist du gebunden, auch wenn später ein besseres Angebot kommt. Unterschreib also erst, wenn du wirklich verkaufen willst.
Weil das Anbot schon dein Vertrag ist, sollte darin alles Wichtige stehen:
- Kaufpreis und wie gezahlt wird
- Übergabetermin
- Lastenfreistellung: welche Belastungen im Grundbuch gelöscht werden
- Gewährleistung, also wofür du haftest
- Bedingungen, etwa ein Finanzierungsvorbehalt mit kurzer, klarer Frist
Hol Anbote möglichst nicht am Tag der ersten Innenbesichtigung ein, sondern frühestens am nächsten Tag. Und lass das Anbot vor deiner Unterschrift von einem Notar oder Anwalt prüfen. Gerne gehen wir das Anbot auch gemeinsam mit dir durch.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
