Verkaufen und neu kaufen: Reihenfolge, Zwischenfinanzierung und Fristen

Du willst deine Wohnung oder dein Haus verkaufen und gleichzeitig etwas Neues kaufen? Dann hängt alles an drei Fragen: Was zuerst? Wie überbrückst du die Zeit? Und welche Fristen kosten Geld, wenn man sie übersieht? Hier findest du, worauf es in Österreich wirklich ankommt.

Erst verkaufen oder erst kaufen?

Faustregel: Je knapper das Budget, desto eher zuerst verkaufen. Wer genug Puffer hat und das Wunschobjekt nicht verlieren will, kann zuerst kaufen – aber nur mit einem realistischen Wert der alten Immobilie, nicht mit einem Wunschpreis.

Schritt 1: Den echten Wert kennen – vor jeder Unterschrift

Alles baut auf einer Zahl auf: Was bringt deine alte Immobilie wirklich? Rechne so:

• Realistischer Verkaufspreis – aus echten Vergleichsverkäufen, nicht aus Online-Inseraten
• minus offener Kredit laut aktueller Bestätigung der Bank
• minus Kosten des Verkaufs: Maklerprovision, eventuell Immobilienertragsteuer, Löschung des Pfandrechts
• = Geld, das wirklich in den Neukauf fließt

Die Bank rechnet bei der Zwischenfinanzierung ohnehin vorsichtig – meist nicht mit dem vollen Marktwert. Wer hier zu optimistisch plant, hat später eine Lücke.

Schritt 2: Die Zwischenfinanzierung verstehen

Eine Zwischenfinanzierung (auch Überbrückungskredit) ist ein kurzer Kredit, der die Zeit bis zum Verkaufserlös überbrückt. Die alte Immobilie dient der Bank als Sicherheit. Oft zahlst du während der Laufzeit nur die Zinsen und den ganzen Betrag am Ende mit dem Verkaufserlös zurück. Laufzeit und Bedingungen legt jede Bank selbst fest.

Darauf musst du unbedingt achten:

• Laufzeit mit Puffer – plane eher mehrere Monate länger, als du für den Verkauf erwartest
• Was passiert, wenn der Verkauf länger dauert? Kläre vorab, ob die Bank verlängert oder in einen normalen Kredit umwandelt
• Doppelte Belastung – Zinsen, Betriebskosten und eventuell der alte Kredit laufen eine Zeit lang parallel
• Nebenkosten der Finanzierung – Bearbeitungsgebühr, Schätzung und 1,2 % Eintragung des Pfandrechts
• Offener Kredit auf der alten Immobilie – bei Fixzinskrediten kann eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung anfallen: vorher bei der Bank nachfragen

Seit die strengen Kreditregeln (KIM-Verordnung) mit 30. Juni 2025 ausgelaufen sind, entscheidet jede Bank selbst – nach den Empfehlungen der Finanzmarktaufsicht. Das macht Lösungen flexibler, aber auch unterschiedlicher. Vergleichen lohnt sich.

Schritt 3: Kauf und Verkauf verbinden – die gängigsten Wege

Damit beides zeitlich zusammenpasst, gibt es in der Praxis vor allem diese Lösungen. Oft werden sie kombiniert:

• Späterer Übergabetermin beim Verkauf: Du verkaufst und bekommst den Kaufpreis, wohnst aber noch einige Wochen oder Monate weiter – meist gegen ein vereinbartes Nutzungsentgelt. Im Vertrag gehören das Auszugsdatum, die Betriebskosten und was bei verspätetem Auszug passiert, etwa ein Einbehalt vom Kaufpreis.
• Spätere Zahlung beim Kauf: Beim neuen Objekt wird vereinbart, dass der Kaufpreis erst zu einem späteren Termin fällig ist. Das geht nur, wenn der Verkäufer zustimmt. Bei einer Neubauwohnung vom Bauträger zahlst du ohnehin in Raten nach Baufortschritt – das verschafft oft Zeit für den Verkauf.
• Kurze Zwischenfinanzierung nur für die Lücke: Passt es nicht ganz, überbrückt ein Kredit nur die paar Wochen oder Monate dazwischen. Je kürzer die Lücke, desto geringer die Kosten.
• Kaufanbot mit Bedingung: Ein Kaufanbot ist bindend. Beim Neukauf kann eine Bedingung helfen, etwa ein Finanzierungsvorbehalt – das muss der Verkäufer aber akzeptieren.
• Ein Vertragserrichter für beide Verträge: Notar oder Anwalt wickeln Kaufpreis, Kreditablöse und Grundbuch über ein Treuhandkonto ab. Am besten stimmt dieselbe Stelle beide Verträge aufeinander ab.

Wichtig: Unterschreibe nichts Verbindliches ohne schriftliche Finanzierungszusage – und lass die Termine von Übergabe, Zahlung und Auszug in beiden Verträgen zusammenpassen.

Schritt 4: Steuer-Fristen im Blick

Beim Verkauf fallen grundsätzlich 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn an. Für deinen Hauptwohnsitz gibt es eine Befreiung – wenn eine dieser Regeln erfüllt ist:

Und: Du musst den Hauptwohnsitz in der verkauften Wohnung aufgeben. Die Finanzverwaltung lässt dir dafür kleine Spielräume – etwa beim Umzug rund um den Verkauf. Genau hier passieren aber die teuersten Fehler: Wer bei der 2-Jahres-Regel zu früh auszieht oder zu lange nach dem Verkauf bleibt, kann die Befreiung verlieren. Lass deinen Zeitplan deshalb vor dem Verkauf vom Notar oder Steuerberater prüfen.

Schritt 5: Gebühren beim Neukauf – und eine Falle beim Verkauf

Beim Kauf der neuen Immobilie fallen an: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragung ins Grundbuch und 1,2 % für das Pfandrecht des Kredits. Die Befreiung von den Grundbuchgebühren für Eigenheime gab es nur für Anträge bis 1. Juli 2026.

Achtung, wenn du deine alte Wohnung selbst mit dieser Befreiung gekauft hast: Verkaufst du sie innerhalb von 5 Jahren nach der Eintragung oder gibst du dort den Hauptwohnsitz auf, wird die Gebühr nachträglich fällig. Das gehört von Anfang an ins Budget.

Die Checkliste für deinen Zeitplan

• Marktwert der alten Immobilie realistisch ermitteln lassen
• Offenen Kredit und mögliche Entschädigung bei der Bank erfragen
• Steuer-Fristen (Hauptwohnsitz) mit Notar oder Steuerberater prüfen
• Bei Kauf mit Gebührenbefreiung: 5-Jahres-Frist checken
• Finanzierungszusage einholen – erst dann verbindlich anbieten
• Übergabetermine von Verkauf und Kauf aufeinander abstimmen
• Puffer für Zeit und Geld einplanen

Stand: 8. Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung im Einzelfall.