Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, geschenkt bekommt oder erbt, zahlt in der Regel Grunderwerbsteuer. Wie viel, hängt vor allem davon ab, ob du kaufst oder ob die Immobilie innerhalb der Familie weitergegeben wird. Hier findest du die wichtigsten Regeln, Rechenbeispiele und die Fristen auf einen Blick.
Kauf
3,5 % vom Kaufpreis, mindestens aber vom Grundstückswert.
Familie, Schenkung, Erbe
Stufentarif auf den Grundstückswert: 0,5 %, 2 % und 3,5 %.
Ehepartner
Gemeinsame Wohnung an den Ehepartner: bis 150 m² steuerfrei.
Frist
Meldung ans Finanzamt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Vertrag.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
Beim Kauf zahlst du 3,5 % vom Kaufpreis, mindestens aber vom Grundstückswert.
Das bestätigen das Finanzministerium und das Unternehmensserviceportal des Bundes. Die Grunderwerbsteuer ist in einem Bundesgesetz geregelt. Darum gibt es keine regionalen Unterschiede: In Wien und Niederösterreich gelten dieselben 3,5 % wie in Tirol, der Steiermark oder Vorarlberg.
Was heißt „mindestens vom Grundstückswert“? Ist der Kaufpreis ungewöhnlich niedrig, rechnet das Finanzamt mit dem Grundstückswert. Den ermittelt man nach einem amtlichen Verfahren: entweder mit dem Pauschalwertmodell (Grundstückswert-Rechner des Finanzministeriums) oder mit 71,25 % des Werts aus dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria. Ist der echte Wert nachweislich niedriger, zählt dieser.
Rechenbeispiel (Beispielzahlen): Du kaufst ein Haus um 400.000 €. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % davon, also 14.000 €.
Kauf oder Familie: so groß ist der Unterschied (Beispielzahlen; „Kauf“ = 3,5 % beim Kauf von Fremden, „Familie“ = Stufentarif bei Schenkung, Erbe oder Kauf in der Familie; Grundstückswert gleich hoch wie der Preis angenommen):
| Wert | Familie statt Kauf |
|---|---|
| 300.000 € | 2.250 € statt 10.500 € |
| 500.000 € | 7.750 € statt 17.500 € |
| 700.000 € | 14.750 € statt 24.500 € |
In der Familie zählt der Grundstückswert, nicht der Marktpreis. Er wird nach einem amtlichen Verfahren berechnet und liegt oft unter dem, was die Immobilie am Markt bringt.
Zur Grunderwerbsteuer kommt beim Kauf die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch. Sie beträgt 1,1 % (für ein Pfandrecht, also die Absicherung eines Kredits, 1,2 %). Die zeitweise Befreiung von dieser Gebühr ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen (mehr dazu in Grundbuch: Gebührenbefreiung ausgelaufen). Eine Verlängerung ist nicht bekannt. Im Beispiel oben kommen damit 4.400 € Eintragungsgebühr dazu. Alle Nebenkosten zusammen findest du in unserem Überblick Kaufnebenkosten in Österreich.
Wie funktioniert die Grunderwerbsteuer bei Schenkung, Erbe und in der Familie?
Hier gilt ein Stufentarif auf den Grundstückswert, nicht 3,5 % vom Kaufpreis.
Laut Finanzministerium wird der Stufentarif angewendet, wenn eine Immobilie ohne oder nur mit geringer Gegenleistung übertragen wird (etwa bei einer Schenkung) und wenn sie innerhalb der Familie weitergegeben wird. Die Stufen:
- 0,5 % auf die ersten 250.000 €
- 2 % auf die nächsten 150.000 €
- 3,5 % auf alles darüber
Rechenbeispiele (Beispielzahlen):
- Schenkung, Grundstückswert 300.000 €: 250.000 × 0,5 % plus 50.000 × 2 % = 2.250 €
- Erbschaft, Grundstückswert 500.000 €: 250.000 × 0,5 % plus 150.000 × 2 % plus 100.000 × 3,5 % = 7.750 €
Erbe: Ein Erbe gilt laut Gesetz immer als unentgeltlich. Besteuert wird also der Grundstückswert. Einen allgemeinen Freibetrag gibt es nicht, nur eine Ausnahme für Ehepartner (siehe unten).
Kauf in der Familie: Der Stufentarif gilt auch dann, wenn ein Kaufpreis bezahlt wird, zum Beispiel beim Verkauf zwischen Geschwistern. Das Gesetz behandelt Übertragungen im Familienkreis immer als unentgeltlich, besteuert wird dann der Grundstückswert.
Wer zählt zur Familie? Laut Finanzministerium: Ehegatten und eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Eltern, Kinder, Enkel und Schwiegereltern bzw. Schwiegerkinder, Stief-, Wahl- und Pflegekinder, Geschwister, Nichten und Neffen. Ob jemand im Einzelfall dazugehört, klärst du am besten mit Notar oder Steuerberatung.
Schenken in Etappen bringt nichts: Übertragungen zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren werden zusammengerechnet. Wer eine Immobilie in Teilen verschenkt, rutscht trotzdem in die höheren Stufen.
Für Ehepartner gibt es eine Ausnahme: Geht die gemeinsame Wohnung an den Ehegatten oder eingetragenen Partner, sind bis zu 150 m² Wohnfläche steuerfrei; Steuer fällt nur auf den Teil darüber an. Beim Erben muss die Wohnung der Hauptwohnsitz gewesen sein, beim Übertragen zu Lebzeiten gelten weitere Bedingungen. Mehr zum Erben liest du in Immobilie geerbt: Was du beim Verkauf wissen musst.
Achtung, häufiger Irrtum: Ein „ermäßigter Satz von 2 % für die Familie“ gilt nur für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke und wird vom Einheitswert berechnet. Für normale Wohnungen und Häuser gilt der Stufentarif.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Beim Kauf regelt der Kaufvertrag, wer die Steuer trägt.
Laut Gesetz schulden aber Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam, egal was im Vertrag steht. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt also auch an dich als Verkäufer halten. In der Praxis zahlt meist der Käufer. Der Notar oder Anwalt, der den Vertrag abwickelt, berechnet die Steuer und führt sie ans Finanzamt ab.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Gemeldet werden muss der Kauf bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dem Monat, in dem der Vertrag abgeschlossen wurde.
Das erledigt fast immer der Notar oder Anwalt über FinanzOnline. Er darf die Steuer innerhalb dieser Frist auch selbst berechnen. Bezahlt wird sie dann bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach dieser Berechnung.
Beispiel: Kaufvertrag im März, Frist bis 15. Mai.
Rechnet niemand die Steuer selbst aus, schickt das Finanzamt einen Bescheid. Dann gilt die Frist, die im Bescheid steht.
Kann man Küche oder Inventar herausrechnen?
Das ist kein sicheres Sparmodell.
Manche setzen im Kaufvertrag einen eigenen Preis für Küche oder Möbel an, damit die Steuer nur vom Rest berechnet wird. Steuerfrei ist aber nur echtes bewegliches Inventar, das du auch mitnehmen könntest. Was fest eingebaut und an die Räume angepasst ist, etwa eine maßgefertigte Einbauküche, gilt in der Regel als Teil der Wohnung und wird mitbesteuert.
Ob etwas fix zur Wohnung gehört oder bewegliches Inventar ist, lässt sich oft nur im Einzelfall sagen. Viele Tipps zum „Inventar-Trick“ im Netz stammen aus Deutschland und passen nicht für Österreich. Ein überhöhter Inventarpreis kann eine Nachforderung des Finanzamts bringen.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Die Grunderwerbsteuer betrifft dich vor allem über die Kosten deines Käufers.
- Nebenkosten im Blick: 3,5 % Grunderwerbsteuer plus wieder 1,1 % Eintragungsgebühr belasten die Finanzierung deiner Käufer. Das kann bei der Preisverhandlung eine Rolle spielen.
- Verkauf an Familienmitglieder: Auch beim Kauf gilt der Stufentarif auf den Grundstückswert. Das kann für den Käufer deutlich günstiger sein. Für deine eigene Steuer beim Verkauf gilt die Immobilienertragsteuer, hier brauchst du trotzdem Steuerberatung.
- Inventar realistisch bewerten: Setz Küche und Möbel nicht künstlich hoch an. Das bringt Ärger mit Finanzamt und Käufer.
Planst du, eine Immobilie in der Familie weiterzugeben oder zu verkaufen? Lass vorher den Grundstückswert und die Steuer von Notar oder Steuerberatung durchrechnen. Wenn du an fremde Käufer verkaufst, helfen wir dir gern, die Nebenkosten für Interessenten klar darzustellen. Das macht die Verhandlung einfacher. Was deine Immobilie wert ist, erfährst du mit unserer kostenlosen Bewertung.
