Warum beim Dachgeschoss genau hinschauen?
Ein Dachgeschossausbau ist eine neue Wohnung auf einem bestehenden Haus. Dach, Dämmung, Abdichtung, Terrasse und Haustechnik müssen perfekt zusammenpassen – und vieles davon verschwindet später hinter Gipskarton und Belägen. Fehler zeigen sich oft erst nach ein, zwei Wintern: als Feuchtigkeit, Schimmel oder Zugluft.
Die 5 Prüfbereiche im Überblick
Bereich 1Dichtheit
Blower-Door-Test, Dampfsperre, Feuchtigkeitsmessung
Bereich 2Wärme
Thermografie, Wärmebrücken, Dämmung, Hitze im Sommer
Bereich 3Dach & Terrasse
Abdichtung, Gefälle, Abläufe, Fenster-Anschlüsse
Bereich 4Haustechnik & Sicherheit
Schallschutz, Brandschutz, Elektro, Heizung und Lüftung
Bereich 5Tragwerk
Risse, Statik und Bauabnahme
1. Dichtheit: Luft und Feuchtigkeit
Beim Blower-Door-Test erzeugt ein Gebläse in der Tür einen Unterdruck. Gemessen wird, wie viel Luft durch Ritzen entweicht. Für Neubauten gibt die OIB-Richtlinie 6 Grenzwerte vor – bei Mehrfamilienhäusern für jede einzelne Wohnung.
Warum das wichtig ist: Durch undichte Stellen zieht warme, feuchte Raumluft in die Dämmung. Die Dampfsperre – eine Folie innen an der Dämmung – soll das verhindern. Schwachstellen sind Steckdosen, Spots und Rohre. Eine Feuchtigkeitsmessung zeigt, ob sich irgendwo schon Nässe gesammelt hat.
2. Wärme: Dämmung und Wärmebrücken
Eine Wärmebildkamera macht sichtbar, wo Wärme verloren geht. Am aussagekräftigsten ist das in der Heizperiode, wenn es draußen deutlich kälter ist als drinnen.
- Übergang von Dach zu Außenmauer
- Dachflächenfenster und Gaupen
- Terrassentüren und Anschlüsse
- Schutz vor Überhitzung im Sommer: Dämmung und Verschattung
3. Dach, Terrasse und Entwässerung
Dachterrassen sind die häufigste Quelle für Feuchtigkeitsschäden im Dachgeschoss. Der Sachverständige prüft die Abdichtung, das Gefälle zu den Abläufen, freie Abläufe und Notüberläufe sowie die Anschlüsse an Türen und Wände. Wo möglich, lohnt sich ein Blick unter den Belag.
4. Haustechnik und Sicherheit
- Schallschutz: Trittschall zur Wohnung darunter
- Brandschutz: Brandabschnitte, Fluchtwege, Rauchwarnmelder
- Elektro: Gibt es ein Prüfprotokoll?
- Heizung, Klima, Lüftung: Funktion und Wartungsnachweise
5. Tragwerk und Risse
Ein Ausbau bringt zusätzliches Gewicht auf das Haus. Risse in Wänden und Decken – auch in den Geschossen darunter – sollten erklärt werden können. Frag nach den statischen Unterlagen und der Bauabnahme.
Diese Unterlagen solltest du verlangen
- Baubewilligung und Einreichpläne
- Fertigstellungsanzeige
- Energieausweis
- Prüfprotokolle, z. B. Blower-Door-Test und Elektro
- Statik bzw. Bauabnahme
- Beim Bauträger: Ausstattungsbeschreibung und Regelung zum Haftrücklass
Bei neuen Dachgeschossausbauten, heiklen Objekten und älteren Häusern lohnt sich eine Ankaufsüberprüfung durch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen – am besten mit Erfahrung in Hochbau und Bauphysik. Mach die Begehung, bevor du ein verbindliches Kaufanbot unterschreibst. Das Gutachten schützt vor teuren Überraschungen und ist eine gute Grundlage für die Preisverhandlung.
Gewährleistung: Was gilt?
Kauf von privat
Gesetzlich gelten drei Jahre ab Übergabe – private Verkäufer schließen die Gewährleistung aber oft aus („wie besichtigt“). Umso wichtiger ist die Prüfung vor dem Kauf.
Kauf vom Bauträger
Als Verbraucher kann die Gewährleistung vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen werden. Dazu kommt in der Regel ein Haftrücklass von mindestens 2 % des Preises für drei Jahre.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Bauberatung im Einzelfall.
