Wer seine Wohnung oder sein Haus verkauft, zahlt auf den Gewinn normalerweise 30 % Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Hast du selbst dort gewohnt, kann der Verkauf aber komplett steuerfrei sein. Das nennt sich Hauptwohnsitzbefreiung. Hier liest du, wann sie gilt, welche Fristen zählen und wo die Stolperfallen liegen.
Die zwei Wege zur Steuerfreiheit
Das Gesetz kennt zwei Wege. Es reicht, wenn einer davon zutrifft. Bei beiden musst du den Hauptwohnsitz aufgeben, also ausziehen.
Weg 12-Jahres-Regel
Die Wohnung oder das Haus war seit dem Kauf bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz. Einziehen darfst du laut Finanzverwaltung bis zu 1 Jahr nach dem Kauf.
Weg 25-aus-10-Regel
In den 10 Jahren vor dem Verkauf war es mindestens 5 Jahre am Stück dein Hauptwohnsitz. Ausgezogen sein darfst du schon früher, höchstens aber 5 Jahre vor dem Verkauf.
Was als Hauptwohnsitz und Eigenheim zählt
Befreit sind Eigentumswohnungen und Eigenheime samt Grund. Dabei gilt:
- Hauptwohnsitz: Der Mittelpunkt deines Lebens. Der Meldezettel ist ein Hinweis, entscheidend ist, wo du wirklich lebst.
- Eigentumswohnung: Begünstigt, auch in einem großen Wohnhaus, wenn Wohnungseigentum begründet ist.
- Eigenheim: Ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen, das zu mindestens zwei Dritteln zum Wohnen genutzt wird.
- Vermietung oder Büro: Nutzt du einen Teil nicht selbst zum Wohnen, kann die Befreiung für diesen Teil oder ganz wegfallen. Das ist eine Frage des Einzelfalls.
- Selbst gewohnt: Du als Verkäufer musst dort selbst deinen Hauptwohnsitz gehabt haben.
Die Fristen beim Auszug
Ohne Auszug keine Befreiung. Wann du ausziehen musst, hängt vom Weg ab:
- Bei der 2-Jahres-Regel: innerhalb von 1 Jahr vor oder nach dem Verkauf. Wohnst du nach dem Verkauf noch dort, zählt diese Zeit nicht zu den 2 Jahren.
- Bei der 5-aus-10-Regel: schon früher, höchstens 5 Jahre vor dem Verkauf, oder bis zu 1 Jahr danach.
- Längere Fristen: Das 1 Jahr steht in den Einkommensteuerrichtlinien, nicht im Gesetz. Das Bundesfinanzgericht hat im Einzelfall auch einen Verkauf 15 Monate nach dem Auszug anerkannt, weil der Makler schon vorher beauftragt war und die Verzögerung nicht beim Verkäufer lag. Verlassen solltest du dich darauf nicht.
Große Grundstücke: die 1.000-m²-Grenze
Im Gesetz steht keine Flächengrenze. Die Finanzverwaltung befreit laut Einkommensteuerrichtlinien (Rz 6634) Grund und Boden aber nur bis 1.000 m², weil das üblicherweise als Bauplatz reicht. Der Verwaltungsgerichtshof hat diese Grenze 2024 bestätigt, und sie gilt in ganz Österreich gleich. Haus und 1.000 m² bleiben steuerfrei, für die Fläche darüber fällt anteilig Immobilienertragsteuer an.
Geerbt oder geschenkt
Die 2-Jahres-Regel gilt hier nicht, weil sie einen Kauf voraussetzt. Die 5-aus-10-Regel kann aber greifen. Dabei zählen auch Jahre, in denen du schon vor dem Erbe dort gewohnt hast, zum Beispiel im Haus deiner Eltern. Die Befreiung der Verstorbenen geht nicht auf dich über: Hast du selbst nie dort gewohnt, ist der Verkauf steuerpflichtig.
Beispiele aus der Praxis
Vereinfacht und ohne Gewähr. Jeder Fall gehört vor dem Verkauf geprüft.
SteuerfreiWiener Wohnung
Gekauft im März 2023, eingezogen im Mai 2023, verkauft im Oktober 2026 mit Auszug. Mehr als 2 Jahre Hauptwohnsitz seit dem Kauf.
Hängt vom Zeitpunkt abNach dem Auszug vermietet
Hauptwohnsitz von 2012 bis Dezember 2022, danach vermietet. Verkauf 2026: steuerfrei. Verkauf erst 2029: steuerpflichtig, weil der Auszug dann mehr als 5 Jahre zurückliegt.
Teilweise steuerpflichtigHaus in NÖ auf 1.400 m²
Haus und 1.000 m² Grund sind steuerfrei. Steuer fällt nur auf den Gewinn an, der auf die restlichen 400 m² entfällt.
SteuerpflichtigZweifamilienhaus
Du wohnst in einer der beiden Wohnungen und verkaufst die andere. Keine Befreiung, weil dein Hauptwohnsitz im Haus bleibt.
Ohne Befreiung: So viel Steuer fällt an
Greift die Befreiung nicht, zahlst du 30 % Immobilienertragsteuer auf den Gewinn, nicht auf den Verkaufspreis. Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden (Altvermögen), gilt eine Pauschale: bis Ende 2026 effektiv 4,2 % des Verkaufspreises, für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 effektiv 6 %. Bei umgewidmeten Grundstücken gelten höhere Sätze.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Die Befreiung kann dir viel Geld sparen. Sie kann aber auch unbemerkt verfallen, wenn du nach dem Auszug zu lange mit dem Verkauf wartest. Und bei großen Grundstücken, wie sie in Niederösterreich häufig sind, fällt für den Teil über 1.000 m² trotzdem Steuer an.
Die Immobilienertragsteuer berechnet und überweist in der Regel der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag macht. Leg dir Nachweise für deinen Hauptwohnsitz bereit: Meldezettel, Rechnungen und alles, was zeigt, dass du dort gelebt hast. Bleibst du nach dem Verkauf noch eine Zeit lang in der Wohnung, halte das im Kaufvertrag fest.
Kläre schon vor dem Inserat, ob und ab wann die Befreiung für dich gilt. Manchmal machen ein paar Monate früher oder später beim Verkauf den Unterschied.
Heb alle Belege vom Kauf gut auf: Kaufvertrag sowie Rechnungen von Makler und Notar. Greift die Befreiung nicht, können sie helfen, die Steuer zu senken. Was genau zählt, prüft dein Steuerberater oder Notar.
Bei uns besprechen wir den Zeitplan für deinen Verkauf gern mit dir.
