„Nach 10 Jahren kann ich steuerfrei verkaufen.“ Diesen Satz hören wir bei Besichtigungen und Bewertungen immer noch. In Österreich stimmt er seit 1. April 2012 nicht mehr. Hier liest du, was damals geändert wurde, welche Fristen heute wirklich zählen und warum das Jahr 2002 für deine Steuer noch eine Rolle spielt.
Keine Frist mehr
Seit 1.4.2012 ist der Gewinn auch nach 10 oder 20 Jahren steuerpflichtig.
30 % vom Gewinn
So hoch ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt), egal wie viel du sonst verdienst.
Kauf vor April 2002
Dann zahlst du pauschal einen Teil vom Verkaufspreis. Ab 2027 wird das teurer.
Selbst gewohnt?
Dann kann der Verkauf ganz steuerfrei sein. Dafür zählen andere Fristen.
Gibt es in Österreich noch eine Spekulationsfrist?
Nein. Die Spekulationsfrist wurde mit 1. April 2012 abgeschafft.
Bis dahin galt: Hast du eine Wohnung oder ein Haus länger als 10 Jahre besessen, war der Gewinn beim Verkauf in der Regel steuerfrei. Hast du früher verkauft, musstest du den Gewinn mit deinem normalen Einkommensteuersatz versteuern.
Seit 1. April 2012 ist das anders. Der Gewinn aus einem Verkauf ist grundsätzlich immer steuerpflichtig, egal wie lange dir die Immobilie gehört. Steuerfrei bleibt er nur, wenn eine Befreiung greift.
Warum der Irrtum so hartnäckig ist
In Deutschland gibt es die 10-Jahres-Frist für private Immobilien bis heute. Viele Ratgeber im Internet kommen von dort. Für eine Wohnung oder ein Haus in Österreich gelten sie nicht.
Was seit 1. April 2012 gilt
Du zahlst 30 % Immobilienertragsteuer auf deinen Gewinn. Der Satz ist fix und hängt nicht von deinem sonstigen Einkommen ab. Bis Ende 2015 waren es 25 %.
Gewinn heißt vereinfacht: Verkaufspreis minus Kaufpreis und minus bestimmte Kosten, zum Beispiel für größere Umbauten, die du nicht schon steuerlich abgesetzt hast.
Beispiel mit runden Zahlen: Du hast eine Wohnung 2015 um 250.000 € gekauft und verkaufst sie heute um 350.000 €. Der Gewinn beträgt 100.000 €, die Steuer 30.000 €. Dass du die Wohnung schon über 10 Jahre hast, ändert daran nichts. Vereinfachtes Beispiel ohne abziehbare Kosten und ohne Befreiung.
Ausrechnen und ans Finanzamt zahlen musst du die Steuer meist nicht selbst. Das macht der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag abwickelt. Wie die Rechnung genau aussieht, liest du in unserem Ratgeber Immobilienertragsteuer beim Verkauf.
Warum das Jahr 2002 heute noch zählt
Für Immobilien, bei denen die alte 10-Jahres-Frist am 31. März 2012 schon abgelaufen war, gibt es eine eigene Regel. Man nennt sie Altvermögen. In der Regel sind das Immobilien, die du vor dem 1. April 2002 gekauft hast.
Bei Altvermögen wird nicht der echte Gewinn besteuert, sondern pauschal ein Teil vom Verkaufspreis. Und dieser Teil steigt mit 1. Jänner 2027:
| Gekauft | Steuer 2026 → ab 2027 |
|---|---|
| vor April 2002 | 4,2 % → 6 % vom Preis |
| vor 2002, umgewidmet | 18 % → 21 % vom Preis |
| ab April 2002 | 30 % vom Gewinn (bleibt) |
„Umgewidmet“ heißt: Der Grund wurde nach 1987 zum Beispiel in Bauland umgewidmet. „Preis“ ist der Verkaufspreis.
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € sind das 16.800 € im Jahr 2026 und 24.000 € ab 2027. Was das für deinen Zeitplan bedeutet, haben wir in ImmoESt steigt 2027 zusammengefasst.
Geerbt oder geschenkt? Dann beginnt nichts neu zu laufen. Laut Gesetz zählt der Kaufzeitpunkt der Person, von der du die Immobilie bekommen hast. Haben deine Eltern die Wohnung 1995 gekauft, ist sie auch für dich Altvermögen.
Wann der Verkauf steuerfrei bleibt: die Fristen von heute
Statt einer Spekulationsfrist gibt es heute ein paar andere Fristen. Die wichtigsten betreffen deinen Hauptwohnsitz.
2 Jahre
Ab dem Kauf durchgehend dein Hauptwohnsitz und du ziehst aus: Der Verkauf ist steuerfrei.
5 aus 10 Jahren
In den 10 Jahren vor dem Verkauf mindestens 5 Jahre am Stück dein Hauptwohnsitz und du ziehst aus: ebenfalls steuerfrei.
10 Jahre
Haus selbst gebaut und in den letzten 10 Jahren nicht vermietet: Das Gebäude ist steuerfrei, der Grund nicht.
31.12.2026
Letzter Tag für die niedrigere Pauschale bei Altvermögen.
Umwidmung ab 2025
Grund nach dem 31.12.2024 umgewidmet und nach dem 30.6.2025 verkauft: 30 % Zuschlag auf den Gewinn.
Die Befreiung für den Hauptwohnsitz gilt für Wohnungen und Häuser samt Grund bis 1.000 m². Wann genau du ausziehen musst und was bei Vermietung oder Homeoffice gilt, steht in unserem Ratgeber Hauptwohnsitzbefreiung.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Warten bringt steuerlich nichts mehr. Wichtig sind dein Kaufdatum, deine Wohndauer und bei Altvermögen der Verkaufszeitpunkt.
- Vor April 2002 gekauft: Ein Verkauf bis Ende 2026 kostet weniger Steuer als ein Verkauf ab Jänner 2027. Welcher Tag genau zählt, klärst du am besten früh mit dem Notar.
- Eigentumswohnung in Wien, selbst bewohnt: Prüf, ob du die 2 Jahre oder die 5 aus 10 Jahren schaffst. Ein paar Monate später zu verkaufen kann hier tausende Euro sparen.
- Vermietete Wohnung: Wohnst du nicht selbst dort, greift die Befreiung für den Hauptwohnsitz in der Regel nicht. Rechne mit 30 % vom Gewinn oder der Pauschale bei Altvermögen.
- Haus in Niederösterreich mit großem Garten: Nur 1.000 m² Grund sind befreit. Auf den Rest fällt anteilig Steuer an.
Such vor dem Verkauf deinen alten Kaufvertrag heraus und schau auf deinem Meldezettel nach, seit wann du dort wohnst. Mit diesen zwei Daten ist schnell klar, ob du Alt- oder Neuvermögen hast und ob eine Befreiung greift. Den genauen Betrag rechnet dir der Notar oder Steuerberater aus. Wir zeigen dir gern, welchen Preis du realistisch erzielst und wie viel dir nach Steuern bleibt.
