Wie funktioniert die ImmoESt?
Verkaufst du eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Der Steuersatz beträgt 30 %. Wie der Gewinn berechnet wird, hängt davon ab, wann du die Immobilie erworben hast.
Neuvermögen: 30 % vom echten Gewinn
Bei Neuvermögen wird der tatsächliche Gewinn besteuert: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und bestimmter Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand, soweit dieser nicht bereits steuerlich abgesetzt wurde. Als Neuvermögen gelten im Wesentlichen Immobilien, die ab dem 1. April 2002 erworben wurden.
Altvermögen: Pauschale statt Gewinnrechnung
Für Altvermögen werden die Anschaffungskosten pauschal angesetzt. Bis Ende 2026 ergibt das effektiv 4,2 % des Verkaufspreises, bei umgewidmeten Grundstücken 18 %. Für Verkäufe ab 1. Jänner 2027 steigen diese Werte auf 6 % bzw. 21 % (Budgetbegleitgesetz 2027–2028).
Wann ist der Verkauf steuerfrei?
Hauptwohnsitzbefreiung
Steuerfrei, wenn die Immobilie seit dem Erwerb mindestens 2 Jahre durchgehend dein Hauptwohnsitz war – oder in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre durchgehend. Den Hauptwohnsitz gibst du mit dem Verkauf auf.
Herstellerbefreiung
Selbst errichtetes Gebäude, in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt: Der Gewinn aus dem Gebäude ist steuerfrei – Grund und Boden nicht.
Wer kümmert sich um die Abfuhr?
In der Praxis berechnet der Notar oder Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, die ImmoESt und führt sie direkt ans Finanzamt ab. Damit ist die Steuer für dich in aller Regel erledigt.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Die Steuer hängt stark von deiner persönlichen Situation ab: Kaufzeitpunkt, Hauptwohnsitz, Investitionen. Lass dir deshalb vor dem Verkauf ausrechnen, was dir nach Steuern bleibt – im Erstgespräch zeigen wir dir, mit welchem Verkaufspreis du realistisch rechnen kannst.
