Was genau ändert sich?
Der Steuersatz der Immobilienertragsteuer bleibt bei 30 %. Geändert wird aber, wie der Gewinn bei Altvermögen berechnet wird: Bisher wurden pauschal 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten angenommen – versteuert wurden also nur 14 %. Ab 2027 sind es nur noch 80 %, versteuert werden damit 20 % des Verkaufspreises. Effektiv steigt die Steuer dadurch von 4,2 % auf 6 % des Verkaufspreises.
Für Grundstücke, die nach dem 31. Dezember 1987 umgewidmet wurden (zum Beispiel von Grünland in Bauland), sinken die pauschalen Anschaffungskosten von 40 % auf 30 %. Die Belastung steigt damit von 18 % auf 21 % des Verkaufspreises.
Was ist „Altvermögen“?
Als Altvermögen gelten Immobilien, die am 31. März 2012 nicht mehr steuerverfangen waren – in der Praxis meist Wohnungen, Häuser und Grundstücke, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden. Für später erworbene Immobilien (Neuvermögen) ändert sich nichts: Dort werden weiterhin 30 % auf den tatsächlichen Gewinn fällig.
Was bedeutet das für dich als Verkäufer?
Rechne es selbst aus – gib deinen erwarteten Verkaufspreis ein:
Entscheidend ist der Zeitpunkt der Veräußerung, in der Regel also der Abschluss des Kaufvertrags.
Ein Verkauf braucht Vorlauf: Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen und Kaufvertrag. Wer noch 2026 verkaufen möchte, sollte deshalb jetzt starten.
Gilt die Hauptwohnsitzbefreiung weiter?
Ja. Hast du in der Immobilie lange genug deinen Hauptwohnsitz gehabt, kann der Verkauf weiterhin komplett steuerfrei sein – unabhängig davon, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt. Ob die Befreiung bei dir greift, klärst du am besten mit deinem Notar, Anwalt oder Steuerberater.
